A importância das certidões criminais na compra e venda de imóveis

Ao adquirir um imóvel, geralmente nos deparamos com uma série de certidões que devem ser providenciadas, muitas vezes sem nos darmos conta da necessidade jurídica destes documentos.

É recomendado verificar, entre várias outras questões, (a) se o imóvel pertence ao pretenso dono, (b) se o negócio jurídico não é viciado ou nulo e (c) a idoneidade moral e financeira do vendedor e do comprador.

Esse diagnóstico é levantado principalmente através das diversas certidões, entre elas as referentes aos processo criminais.

A existência de processos criminais em nome do vendedor pode impactar na compra do imóvel, inclusive com a possibilidade de posterior anulação do negócio.

Um exemplo dessa possibilidade decorre dos efeitos civis da sentença penal, quando é fixado valor a título de indenização pelos danos sofridos pela vítima, conforme artigo 387, IV, do código de processo penal (CPP):

Art. 387. O juiz, ao proferir sentença condenatória

[...]

IV - fixará valor mínimo para reparação dos danos causados pela infração, considerando os prejuízos sofridos pelo ofendido

[...]

A indenização fixada gera título executivo judicial (artigo 63, parágrafo 1º, CPP), sendo que, a depender do caso concreto, a venda de um imóvel após o ajuizamento pode configurar fraude à execução.

Isso pode tornar ineficaz a alienação em relação ao exequente (artigo 792, inciso IV e parágrafo 1º). Ou seja, mesmo após a venda e transferência, aquele imóvel pode ser penhorado para pagamento da dívida do vendedor:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;

III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V - nos demais casos expressos em lei.

§ 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.

[...]

Dessa forma, ainda que possível ao adquirente de boa-fé a plena defesa por meio de embargos de terceiro, uma checagem prévia dos riscos do negócio é fundamental para uma compra mais segura.

* Por Fábio Costa, advogado. Todos os direitos reservados.