A fraude contra credores e o risco assumido pelo comprador do imóvel

A legislação vigente prevê mecanismos que visam a evitar que devedores transfiram a outras pessoas parte de seu patrimônio no intuito de não adimplir suas obrigações.

Em virtude disto, existem situações em que a venda de um bem – como um apartamento, por exemplo – por uma pessoa que possui dívidas constitui ato ilícito e pode resultar até mesmo na posterior anulação do negócio. Isso implica, por óbvio, em grandes prejuízos ao comprador, mesmo que este não tivesse necessariamente conhecimento sobre tal ilegalidade.

Um destes mecanismos é a previsão da fraude contra credores, conforme artigos 158 e 159 do Novo Código Civil:

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.

§ 1 o Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.

§ 2 o Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação deles.

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

Da leitura dos dispositivos legais podemos concluir que são três os principais requisitos para a configuração da fraude contra credores:

1) Anterioridade: o negócio foi realizado quando já existiam as dívidas registradas em nome do vendedor;

2) Eventus damni: quando a alienação torna o vendedor insolvente, ou o mesmo já estava em estado de insolvência quando da compra e venda. A insolvência ocorre, a princípio, quando as dívidas excedem o patrimônio do devedor, impossibilitando assim a satisfação dos créditos;

3) Scientia fraudis: quando o adquirente age de má-fé, presumindo-se que tinha ciência da conduta fraudulenta e da insolvência do vendedor.

É neste último item que reside grande risco ao comprador que não realiza uma investigação mínima sobre todos os fatores que permeiam o negócio.

Como dito acima, sendo reconhecida a fraude contra credores, a estes surge a faculdade de pleitear a anulação do contrato, por meio da chamada ação pauliana ou revocatória. Neste caso, o comprador pode perder a propriedade do bem adquirido, restando-lhe postular eventuais direitos contra o vendedor.

Entretanto, o simples fato de a matrícula do imóvel não apontar a existência de qualquer dívida ou gravame sobre o bem não significa automaticamente, para efeitos jurídicos, que o comprador age de boa-fé, quando existirem meios para que o mesmo tome ciência de indícios da fraude por parte do vendedor.

Mesmo não havendo restrições na matrícula do imóvel, a boa fé do terceiro adquirente é relativa, ou seja, admite prova em contrário.

Isto significa que a negligência na consulta de certidões complementares, como por exemplo sobre ações de conhecimento tramitando contra o vendedor ou a existência de títulos protestados, pode gerar a presunção do elemento Scientia fraudis em desfavor do comprador, caracterizando, se preenchidos os demais requisitos, a prática da fraude e a possível perda do bem.

* Por Fábio Costa, advogado. Todos os direitos reservados.